構建中國(guó)公募REITs是(shì)深化(huà)金融供給側改革、促進經濟雙循環發展的重要(yào)舉措。公募REITs是(shì)繼科(kē)創闆、創業(yè)闆試點注冊制(zhì)後，作爲金融供給側改革的一次有益探索。

（一）中央支持，規則不(bù)斷完善

2020年04月24日，遵循黨中央與國(guó)務院的決策部署，發改委和證監會(huì)發布《關于推進基礎設施領域不(bù)動産投資信托基金（REITs）試點相(xiàng)關工(gōng)作的通(tōng)知》（證監發〔2020〕40号），正式啓動基礎設施REITs試點。爲推動試點項目的遴選，發改委陸續發布了《關于做好基礎設施領域不(bù)動産投資信托基金（REITs）試點項目申報工(gōng)作的通(tōng)知》（發改辦投資〔2020〕586号）《關于做好第一批基礎設施REITs試點項目申報工(gōng)作的通(tōng)知》等通(tōng)知文件(jiàn)，對試點項目的申報條件(jiàn)、申請材料、申報程序、合規性審查等均進行(xíng)了細化(huà)規定。

2021年1月29日晚，滬深交易所發布公募REITs相(xiàng)關配套業(yè)務規則，包括公募REITs業(yè)務辦法（以下稱《業(yè)務辦法》）、發售指引（以下稱《發售業(yè)務指引》）和審核關注事項指引（以下稱《審核關注事項》）。本次發布的三項規則主要(yào)明确了基礎設施公募REITs的業(yè)務流程、審查标準和發售流程。其中：

1、《業(yè)務辦法》主要(yào)對上市審核、發售、交易、收購(gòu)及信息披露等業(yè)務全流程進行(xíng)規範，在征求意見(jiàn)稿的基礎上，進一步簡化(huà)申請文件(jiàn)要(yào)求、優化(huà)交易機制(zhì)、完善項目收購(gòu)及權益變動的相(xiàng)關要(yào)求。

2、《審核關注事項》主要(yào)對審核關注事項及要(yào)點進行(xíng)說明，明确申請條件(jiàn)和标準，在征求意見(jiàn)稿的基礎上，進一步完善基礎設施項目合規、現(xiàn)金流、運營年限等相(xiàng)關要(yào)求。

3、《發售業(yè)務指引》主要(yào)對發行(xíng)詢價、定價、配售等事項進行(xíng)規範，在征求意見(jiàn)稿的基礎上，進一步優化(huà)了擴募方式、網下投資者的合格條件(jiàn)等相(xiàng)關規定。

公募REITs相(xiàng)關配套規則征求意見(jiàn)稿于2020年9月4日至9月15日已經向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，和征求意見(jiàn)稿相(xiàng)比，此次發布的內(nèi)容主要(yào)修訂情況如下：

1、優化(huà)原始權益人(rén)戰略配售安排。爲保障基礎設施基金的持續穩健運營，同時爲部分(fēn)特殊情形下股東參與戰略配售安排預留空間(jiān)，《業(yè)務辦法》明确作爲基礎設施項目控股股東或者實際控制(zhì)人(rén)的原始權益人(rén)應當持有最低(dī)戰略配售份額原則上應當不(bù)低(dī)于本次基金發售總量的20%。

2、優化(huà)交易機制(zhì)相(xiàng)關安排。爲提升二級市場(chǎng)流動性，《業(yè)務辦法》将上市首日漲跌幅調整到30%，後續交易日的漲跌幅仍保持10%；規定基金管理人(rén)原則上應當選定不(bù)少于1家(jiā)流動性服務商爲基礎設施基金提供流動性報價服務；進一步明确基礎設施基金可(kě)以作爲質押券參與質押式協議回購(gòu)和質押式三方回購(gòu)業(yè)務，除原始權益人(rén)及其同一控制(zhì)下關聯方以外(wài)的其他投資者持有的戰略配售限售份額可(kě)以參與質押式協議回購(gòu)業(yè)務。

3、優化(huà)權益變動和要(yào)約收購(gòu)有關要(yào)求。爲便于投資者參與，《業(yè)務辦法》将基礎設施基金份額權益變動信息披露門檻從(cóng)5%調整爲10%；考慮部分(fēn)原始權益人(rén)存在持有超過30%份額的需求，且基金持有人(rén)持有基金份額權益達到30%對基金資産運營難以産生重大(dà)影響，将要(yào)約收購(gòu)義務觸發門檻從(cóng)30%調整爲50%。

4、完善重要(yào)現(xiàn)金提供方定義。結合市場(chǎng)機構建議，《審核指引》調整重要(yào)現(xiàn)金流提供方界定标準，将基礎設施資産的單一現(xiàn)金流提供方及其關聯方合計提供的現(xiàn)金流超過基礎設施資産同一時期現(xiàn)金流總額的占比由5%調整爲10%。

5、調整認購(gòu)價格的風險提示情形。考慮發行(xíng)定價應基于網下投資者的實際報價情況确定，參考創業(yè)闆注冊制(zhì)相(xiàng)關要(yào)求，《發售指引》明确認購(gòu)價格高(gāo)于所有網下投資者報價的中位數和加權平均數孰低(dī)值的，應提前發布風險提示公告。

（二）前景廣闊，全球市場(chǎng)成熟

放眼全球市場(chǎng)，REITs已成爲僅次于股票(piào)和債券的第三大(dà)類基礎性金融産品。目前全球已有四十餘個國(guó)家(jiā)和地(dì)區創立了REITs市場(chǎng)。REITs不(bù)僅打通(tōng)了實體(tǐ)資産與金融市場(chǎng)間(jiān)的投融資路(lù)徑，其亦股亦債的特性也使其成爲投資組合中重要(yào)的配置品種。

公募REITs不(bù)僅有助于盤活基礎設施資産、形成投融資閉環，也有利于扭轉資金熱(rè)衷于投資實體(tǐ)資産而非金融資産的局面、引導養老(lǎo)金/保險等長期資金投資于長期收益型資産的證券化(huà)産品，還有益于引領債權融資向股權融資方向發展從(cóng)而降低(dī)杠杆率、推動收益率法之下的資産理性定價從(cóng)而抑制(zhì)和防範風險。

如果超過百萬億元的居民(mín)儲蓄及理财中有一部分(fēn)可(kě)以通(tōng)過REITs投資于基礎設施，既可(kě)以支持基礎設施投資、促進經濟結構調整，還能增加居民(mín)财産性收入、帶動消費(fèi)，使之成爲擴大(dà)內(nèi)需和提升內(nèi)循環良性發展的重要(yào)樞紐，增強資本市場(chǎng)服務實體(tǐ)經濟的能力。

我國(guó)的公募REITs試點聚焦于基礎設施領域，發展前景非常廣闊。中國(guó)的基礎設施，無論從(cóng)存量規模，還是(shì)類型來(lái)看，都非常豐富。對于原始權益人(rén)來(lái)說，公募REITs的推出相(xiàng)當于提供了新股權投資的途徑，方便其運用該工(gōng)具降低(dī)資産負債率，也有利于部分(fēn)企業(yè)轉型發展。

目前，國(guó)內(nèi)已經發布了不(bù)少類RITEs産品，截至2020年7月底，已有33單類REITs産品在上交所發行(xíng)，規模達562億元，覆蓋倉儲物(wù)流、産業(yè)園區、租賃住房、商辦物(wù)業(yè)、高(gāo)速公路(lù)等多(duō)種不(bù)動産類型。

深交所自(zì)2014年以來(lái)相(xiàng)繼推出境內(nèi)首單私募REITs、首單以公募基金爲載體(tǐ)的REITs、首單物(wù)流倉儲私募REITs、首單橋梁基礎設施私募REITs等标杆産品。目前，深交所市場(chǎng)已累計發行(xíng)私募REITs産品爲50單、發行(xíng)規模爲1055億元，初步形成規模。

（三）儲備項目，立足基礎設施

目前公募REITs已經有大(dà)量儲備項目蓄勢待發。目前，上交所有27單優質項目由地(dì)方發改委推薦至國(guó)家(jiā)發改委，其中17單入圍國(guó)家(jiā)發改委的首輪反饋名單。同時，上交所還有30多(duō)單儲備項目正在準備過程中，儲備項目涵蓋了主要(yào)基礎設施類型，基本覆蓋了全部重點區域和省份。

我國(guó)首推基礎設施REITs試點，原因在于我國(guó)擁有巨大(dà)的基礎設施存量，而且許多(duō)項目在實際運營中項目收益率和現(xiàn)金流都不(bù)錯，可(kě)以爲REITs提供理想的資産來(lái)源。比如，我國(guó)基礎設施存量超過100萬億元，REITs的發展空間(jiān)充足。據統計，僅2003-2017年，中國(guó)累計的基礎設施投資規模就(jiù)高(gāo)達108萬億元。考慮一定的折舊率後，即使按1%的證券化(huà)比例計算，轉化(huà)爲REITs的規模也有